最近深圳新房市场出现了拐点，打新似乎不如想象中的火热了。
6月20号尖岗山开盘的万科都会四季，批客户选套，没卖完；
6月23号龙岗布吉的佳兆业壹都汇开盘，套住宅人入围，公开九折卖房；
6月28号罗湖银湖新盘缙山府二期，推出住宅套数套，认筹人数相比一期（推出住宅套）下滑......
那么接下来的西部新盘还值不值得打新？
传闻位于西丽科教城的汇城茗院，总价万+一套即将入市。
骑猪英雄今天冒着雨去实地调研一番，接下来我们一起来看看探访的结果。
汇城茗院项目由深圳市汇城房地产开发有限公司开发。
公司成立的时间不久，年03月成立的，是一家深圳本地公司，由四家公司出资参股成立，实缴资本为万元。
虽然成立时间短，但在深圳开发过的住宅项目已经有十余个。
比如一直入市呼声，备受瞩目的海德园就是由深圳市新润园房地产开发有限公司、深圳市新活力实业发展集团有限公司、深圳市常源实业股份有限公司联合开发。
除此以外，还有海雅园、橄榄绿洲家园、时代星居、云栖西岸阁、爱琴湾山庄、汉园茗院、侨城北文体中心。
所以就企业开发经营实力来说，
汇城茗院占地面积为.16㎡，小区建筑面积为.1㎡，总房源数套，车位共个，绿化率为30%，容积率2.01，后期自带2㎡商业。
（汇城茗院地块）
项目高层栋数4栋（3栋东南向，1栋正南向），联排别墅12栋，先推两栋，套房源，分布在1栋1单元（2梯3户）和2栋1单元（2梯2户）。目前项目已开放展示中心，具体入市时间待定。
（汇城茗院效果图）
（汇城茗院沙盘图）
（摄于年6月29日）
（滑动可看）
项目最大的优势是资源景观优势，8楼以上西北方向可看西丽湖水库景观，东南方向则是西丽大学城景观。
（汇城茗院西北方向）
而东北方向是深圳动物园以及西丽高尔夫乡村俱乐部，所以项目整体，除了1栋1单元朝西北方向的户型，其余朝东北方向的户型，只要8层以上基本都能看到圳动物园以及西丽高尔夫球场的景观。
（汇城名苑西北向，摄于年6月29日）
但低层的联排别墅，只有两三层，视野反而比较差的，前有硅谷人才公寓等建筑，后有自身高层住宅。
（摄于年6月29日）
（摄于年6月29日）
（汇城茗院联排别墅，背靠高层住宅，摄于年6月29日）
（汇城茗院辅路对面的低层建筑及硅谷人才公寓，摄于年6月29日）
万+的豪宅别墅，将来开卖了，骑猪英雄有点好奇，哪个土豪愿意被小区高层住宅业主天天围观喝咖啡、打麻将的？
另外，小区没有独立花园，公园资源需要共用丽水路对面的桃花园。
（桃花园，摄于年6月29日）
项目1栋1单元旁还有一个垃圾站，未来居住，1栋1单元西南向的户型有可能闻到垃圾臭味。
（摄于年6月29日）
（摄于年6月29日）
（摄于年6月29日）
所以综合项目本身来说，
汇城茗院位于西丽湖路与丽山路交汇处西南侧，步行约米可到地铁7号线西丽湖站B出口。
（西丽湖地铁站B出口，摄于年6月29日）
通过7号线，一站可到达西丽站。未来西丽地铁站将会建成西丽交通枢纽，集国家铁路、城际轨道、城市轨道等多种交通方式为一体，建成后将超过深圳北站，成为深圳最大的综合性交通枢纽。
公交出行方面，1公里范围内约有10个公交站，距离最近的是动物园和西丽湖地铁站公交站，距离大约米左右。
快速路方面，汇城茗院距离沙河西路约1公里，驱车约7分钟可进入道路。
不过就项目自身来说，小区各个门口面向的道路，未来有堵车风险。
项目朝向创客公寓方向的门口，面向“Y字形”路口，旁边辅路路面比较狭窄，只允许两辆小车通行。
而面向深圳市消防支队的门口，约50米处也是“Y字形”路口，道路是二车道，将来也有一定的堵车风险。
（汇城茗院门口，摄于年6月29日）
（汇城茗院门口，摄于年6月29日）
（汇城茗院门口，摄于年6月29日）
（汇城茗院门口，摄于年6月29日）
所以项目的综合区位交通，
目前汇城医院、大型商场、菜市场或者步行街区。
商业配套方面，西丽的几个主要商业综合体都在一公里以外，距离最近的是益田假日里商场，约1.1公里。
项目的主要道路周边，只能找到一些小商铺。
（德意名居二期底商，摄于年6月29日）
（西湖林语1栋底商，摄于年6月29日）
教育配套方面，项目对口的是平山小学以及丽湖实验学校初中部，目前教育质量存在一定瓶颈。
但平山小学在年被南山区第二外国语收归，年学校宣布正式拆除重建，未来教育水平还有一定的提升空间。
所以就教育及商业配套来说，
汇城茗院所在区域位置的规划充满想象力。
年5月19日《南山区推进西丽湖国际科教城建设三年行动方案(-年)》和《南山区西丽湖国际科教城年重点项目清单》审定通过。
今年4月20日，在“年度南山区经济突出贡献企业TOP峰会”上，围绕“一轴一带三组团”的总体城区发展格局，南山规划布局了十大重点发展片区，其中就包含了西丽湖国际科教城。
根据规划，西丽湖国际科教城将成为粤港澳大湾区的原始创新策源地、核心区，未来将会汇聚着深圳最高端、最有创造能力的人群。
所以就区域价值来说，
西丽这几年入市的项目不少。
比如京基·御景峯年开盘均价8万/平；
金众麒麟公馆年开盘均价8.85万/平；
宝能城年开盘均价8.3万/平；
远洋天著年开盘均价8.38万/平。
去年11月5日，宝能城东区三期C座选房，共68套住宅产品，户型建面约-㎡，均价98万/㎡。
汇城茗院如果是毛坯出售，或将参考宝能城东区三期的备案价，大概在8.8万/㎡左右，但具体需等备案价公示，以开发商官方公示为准。
二手方面，汇城茗院周边有年建成的丽岛名苑，也有-年间建成的德意名居、桑泰丹华、学城绿园、西湖林语等。
其中，年11月德意名居挂牌均价约10万/平，年11月西湖林语挂牌均价约为11万/平。
所以就新房和二手之间的价差方面，
通过实地探访，汇城茗院整体优缺点并存。
项目优点：
1、项目高低配设计，高层采光和视野很好
2、项目周边绿化景观好，环境清幽。
3、项目主打观景，高层西北看西丽湖水库，东南看西丽大学城景，东北方看深圳动物园及西丽高尔夫乡村俱乐部
4、可享受周边大学城配套，紧邻清华，哈工大等高校研究院。
5、价格和周边二手存在一定差距，总价不低，适合刚需置换群体
6、有低层联排别墅，能与土豪做邻居，
7、项目紧挨消防大队，能够最大程度得到消防保障
项目不足：
1、高低配会造成高层住宅密度相对较高，低层别墅被高层环绕，居住生活存在隐私性问题
2、未来西丽片区其他规划落地后，留仙大道大概率会堵车，项目几个出入门口也会有堵车风险
3、项目缺乏自带花园，只能共享附近的桃花园，公共娱乐活动一定程度上会受到限制
4、周边商业暂时跟不上，距离片区商业开发成熟还有一定时间
5、学校配套一般，没有幼儿园，小学是平山小学，初中是丽湖实验学校初中部
6、总价高，不适合刚需群体
7、1栋1单元旁有垃圾中转站，中低层日常居住可能会受垃圾臭味影响
所以结合、、、、、等多方因素，汇城茗院最终的综合得分是——
汇城茗院高层住宅即将封顶，预计下半年入市，你准备好和土豪做邻居了吗？
注：图片为格隆汇楼市实拍，使用请注明来源，否则视为侵权
